Investimento com alta infinita não existe !!

Pergunte para 10 pessoas qual é o melhor investimento atualmente e você ouvirá 10 respostas diferentes. E muitos, influenciados pela TV certamente falaram imóveis são o melhor investimento.

Não sou economista nem objetivo aqui falar sobre investimentos, tem gente muita mais competente que eu para falar sobre isto por aí.

Atualmente, acredito que investir em imóveis em Juiz de Fora seja um péssimo negócio, o equivalente a comprar ações na alta.

Porque ? Simplesmente porque os únicos que acreditam que os preços subirão eternamento são corretores, que ganharam seus 5% ou 6% sem correr risco algum e que simplesmente PRECISAM acreditar que os preços subirão eternamente. Os preços sobem seguindo uma lógica simples, a famosa lei da oferta e procura. Economia básica.

Para tentar entender o que esta acontecendo no mercado de JF atualmente, é preciso entender a demanda e a oferta.

Vou classificar a demanda em duas: Uma é a demanda real, que é criada pela necessidade das pessoas adquirem os imóveis para morar, a outra é a demanda especulativa, que vem do desejo das pessoas (que neste caso preferem ser chamadas de investidores) de auferirem lucros, com aluguel ou vendendo mais caro no futuro. Como a taxa de retorno em aluguel em Juiz de Fora e no Brasil é muito baixa (por volta de 0,4% do valor do imóvel) creio que atualmente uma grande parte da demanda especulativa seja dos "investidores" que acreditam que os preços vão subir indefinidamente. A bolha é formada justamente por estes "espertos" investidores e também acaba quando os mesmos enxergam que os preços estão irreais e começam a se questionar se conseguirão realmente realizar o lucro no futuro,resolvendo então sair do mercado.

Daí pra frente os preços devem cair, até que o equilibrio entre oferta e a demanda real seja reestabelecido. Quando isto acontecerá ? Ninguém sabe, o fato é que os preços já estão começando a se estabilizar e com a queda da demanda especulativa não demoram a cair.

A exuberância irracional

Alan Greenspan, então presidente do Federal Reserve Bank, o Banco Central americano (ou simplesmente FED para os íntimos), encontrou uma forma interessante de alertar aos investidores que os mercados de ações estavam super valorizados e continuavam em alta.

Foi o que ele denominou de exuberância irracional. Em termos práticos, significava que o mercado de ações estava indo para um caminho onde a excessiva valorização não encontrava justificativa e não poderia ser sustentada a longo prazo.

Observando os fatos, creio que em Juiz de Fora (e em várias outras cidades do Brasil) o mercado imobiliário esta passando por uma fase de exuberância irracional.

Um apartamento de 3 ou 4 quartos em vários prédios da cidade que tem uma área de lazer, entendendo-se como área de lazer uma pequena piscina (quando há) e um parquinho para crianças pequenas esta sendo vendido entre R$700.000 e R$1.000.000, um valor que eu chamo de irracional, não é nem absurdo, é muito pior que isto.

Eu creio que estes preços não se sustentarão por vários motivos:

1)Juiz de Fora é uma cidade pobre, onde uma minoria possui muito e maioria tem pouco, mas comporta-se e acha que tem muito, comem sardinha, mas falam que é caviar.

Tá cheio de gente andando de carro novo sem seguro e pagando aluguel. Minha sogra morou num prédio de apartamentos de 2 quartos em São Mateus. A garagem era cheia de carros que custavam mais ou quase o mesmo preço do apartamento do prédio !!!!!!

2)Outra pergunta que faço sempre é QUEM vai comprar um apartamentos deste valor para moradia (como investimento é besteira, explicarei em outro post em breve) pois quem o fizer só pode ser maluco, como explica o site bolha imobiliaria:

"A estrutura do SFH é extremamente segura: para que alguém consiga financiar um imóvel pelo sistema, é preciso mostrar a compatibilidade de sua renda com as prestações, e os juros são relativamente pré-fixados. Ou seja, é possível divisar, com certa segurança, se alguém terá condição de honrar o compromisso.

Para que o leitor tenha uma idéia, alguém com uma renda bruta familiar de R$ 20.000,00 e deseje comprar um apartamento de R$ 800.000,00 (um apê normal de 100 metros quadrados e três quartos em Brasília, com elevador e garagem) por mês somente poderia financiar, pelo SFH, 63% do financiamento do imóvel. Teria que dar uma entrada de R$ 293.000, e financiaria os restantes R$ 507.000 em “módicas” parcelas de R$ 5.992,00 ao longo de 30 anos - e para encontrar os cálculos basta fazer uma simulação, acessando o simulador da Caixa Econômica Federal. Ou seja, é muito caro o financiamento pelo SFH, e há muitas regras que restringem a elevação sustentável do preço. Se esse apartamento tiver seu preço elevado para R$ 900.000 (uma alta módica de 12% no valor do imóvel), o sujeito que tem renda familiar de R$ 20.000 já precisaria ter uma economia de R$ 400.000."

Com exceção de altos funcionários públicos, alguns profissionais liberais muito bem sucedidos e alguns empresários, quem conseguiria pagar uma prestação destas, durante 30 anos ? Lembrando que os que citei acima provavelmente já moram um apartamento desses.

Onde estão os compradores destes apartamentos de quase 1 milhão ?????

Prolegômenos

Tal como queda de avião, não houve causa isolada, mas uma conjugação de fatores que iniciaram a escalada de alta dos preços: o aumento da renda, o baixo preço dos lotes, o aumento da oferta de financiamento bancário, a demanda reprimida, etc.

A escalada de preços começou ai e muita gente ganhou dinheiro, com uma entrada e assumindo-se uma pequena prestação mensal, comprava-se um apartamento no lançamento e na metade da obra ele já era vendido pelo dobro do valor investido.

Lote era só comprar e esperar valorizar, em 2 anos o preço de vários lotes dobrou em condomínios e bairros da cidade. Até aí pode-se dizer que o crescimento foi, digamos, sustentado e obedeceu as regras de mercado, a alta procura levou ao aumento de preços.

No século passado era assim ...

Seguem aqui algumas observações sobre o mercado imobiliário de Juiz de Fora e suas distorções atuais.

Os preços de imóveis ficaram estagnados na cidade durante muitos anos, com isto muitas construtoras fecharam as portas ou foram construir em outras cidades, pois simplesmente não valia a pena construir em Juiz de Fora, o preço dos imóveis era tão baixo que desanimava qualquer um.

Como exemplo, cito um apartamento que comprei em area nobre (São Mateus), numa rua sem saída, num prédio novo. Pagamos na época (1996) R$42000,00 pois o prédio ainda estava no meio da construção. Eu revendi este apartamento por R$60.000,00 três anos depois, ou seja tive como retorno de investimento 12% ao ano, aproximadamente, somente para referência.

Uns 3 ou 4 anos depois, não me lembro ao certo, um apartamento neste mesmo prédio foi vendido por R$90.000,00, novamente uma valorização, perto do que tivemos recentemente, baixa, praticamente o retorno da Poupança (que devo lembrar era bem maior que atualmente).

Esta situação perdurou por vários anos, pela minha observação até 2004/2005 aproximadamente.